Loueur en meublé (LMNP & LMP)

Pour les foyers soumis à une imposition conséquente, la location meublée fait l’objet d’une fiscalité particulièrement avantageuse. L’investissement doit être réalisé dans un logement loué meublé ou dans certaines résidences comme les résidences étudiantes, d’affaires, de tourisme, seniors ou médicalisées.

L’intérêt du statut de Loueur en Meublé

La durée du bail est fixée d’un commun accord entre les partis, ce qui offre une souplesse dans la gestion du bien. Les loyers viennent s’intégrer à l’ impôt sur le revenu (IR) dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Il est possible d’amortir le bien immobilier (hors terrain) dans la limite de 85% de sa valeur sur une période de 25 à 40 ans et d’amortir le mobilier sur une durée de 5 à 10 ans. L’ensemble des coûts liés à la location meublée (frais d’acquisition, intérêts d’emprunt, charges de propriété, de copropriété, entretien, services, impôts) peuvent également être déduits du bénéfice imposable. Lorsque les recettes annuelles brutes sont inférieures à 32 600 euros, le contribuable bénéficie d’un abattement forfaitaire de 50% de ses recettes (micro-BIC). Dans le cas contraire, ou sur option, l’investisseur est soumis au régime réel.

Le dispositif Censi-Bouvard

Le dispositif Censi-Bouvard s’adresse aux contribuables investissant, entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016, dans une résidence locative avec services (étudiante, d’affaires, de tourisme, seniors, médicalisée) avec bail commercial d’une durée de 9 ans au profit d’un exploitant professionnel. Ce régime fiscal permet de déduire du montant de l’impôt sur le revenu jusqu’à 11% du prix hors taxes du logement dans la limite de 300 000 € HT soit 2 750 € par an pendant 9 ans. Le cumul entre le dispositif Censi-Bouvard et le statut de loueur en meublé non professionnel est possible mais, le contribuable bénéficiant déjà d’un avantage fiscal, seule la partie dépassant le plafond de 300000 € HT d’investissement pourra faire l’objet d’un amortissement.

LMNP ou LMP

Deux régimes fiscaux cohabitent, la location en meublé non professionnel (LMNP) et la location en meublé professionnel (LMP). Le régime LMP étant plus avantageux, il convient de respecter les trois conditions cumulatives présentées ci-dessous pour pouvoir y prétendre :

  • Inscription au registre du commerce et des sociétés pour l’ activité de location meublée
  • Recettes annuelles provenant de l’activité supérieures à 23 000 €
  • Recettes annuelles provenant de l’activité supérieures à 50% de l’ensemble des revenus du contribuable

En LMP, le contribuable peut imputer sans limite le déficit de cette activité de son revenu global, sous réserve que ce déficit ne provienne pas des amortissements pratiqués. En effet, l’amortissement du bien ne peut en aucun cas aboutir à créer un déficit de la location re-portable sur le revenu global de l’investisseur.

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