La Loi Pinel 2018

La loi Pinel est un dispositif d’allégement fiscal pour tout investissement locatif dans un logement neuf jusqu’au 31 décembre 2021. Elle a pour objectif d’accélérer la construction dans les zones tendues ou la demande est plus importante que l’offre.

La loi Pinel permet de bénéficier d’une économie d’impôt de :

  • 12% du prix du bien pour 6 ans de location,
  • 18% du prix du bien pour 9 ans de location,
  • 21% du prix du bien pour 12 ans de location.

Pour l’achat d’un bien d’une valeur de 300 000 €, ce mécanisme génère jusqu’à 6000 € d’économie d’impôt par an et par investissement et jusqu’à 63 000 € d’économie d’impôt sur 12 ans.

La loi Pinel autorise 2 opérations par an et par contribuable. Cependant, lors d’un cumul d’opération sur une même année, l’économie d’impôts maximum réalisée ne peut dépasser 10 000 € en raison du plafonnement de niches fiscales.

Les zones de défiscalisation

Le territoire français est divisé en 5 zones dont seulement 3 sont éligibles.

  • Zone A bis : Paris et 29 communes de la petite couronne
  • Zone A : Ile de France, Côte d’Azur et partie française de l’agglomération genevoise
  • Zone B1 : Agglomérations de plus de 250 000 habitants, grand couronne parisienne, quelques villes chères comme Annecy, Bayonne, Cluses, Chambéry, Saint-Malo ou La Rochelle, départements d’Outre-Mer, Corse et autres îles non reliées au continent

Les investisseurs

La loi Pinel s’adresse à tous les contribuables domiciliés en France. Sous cette condition, il est possible d’ investir en tant que particulier mais également sous forme de SCI (Société Civile Immobilière), sous forme de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) ou encore en indivision.

Les logements

Il doit s’agir d’un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement.
Il doit présenter un certain niveau de performance énergétique :

  • Soit être labellisé BBC Effinergie (Bâtiment Basse Consommation Énergétique)
  • Soit respecter la RT 2012 (Réglementation Thermique 2012)

Le logement doit être situé dans l’une zone de défiscalisation définie (Zone A bis, A et B1)
Le logement doit être à usage d’habitation et être achevé dans les 30 mois suivant la date d’ouverture du chantier ou de l’obtention du permis de construire.

Les conditions de location

Le bien doit être proposé en location dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux. Il doit faire l’objet d’un engagement de location en résidence principale pendant 6, 9 ou 12 ans au profit d’un tiers hors membre du foyer fiscal. Le bien peut être louer à un ascendant ou descendant dans la mesure où les ressources correspondent aux plafonds définis par la loi.

Plafonds des loyers

Le loyer hors charge est soumis à un plafond qui se calcule de la manière suivante :

  • PL (plafond de loyer) = SP x PL x CM
  • SP (surface pondérée) : elle correspond à la surface habitable du logement à laquelle il faut ajouter la moitié des surfaces annexes (terrasses, caves…) dans la limite de 8 m2. A noter que les parkings ne sont pas inclus dans les surfaces annexes.
  • PL (prix de location) : il correspond, pour chacune des zones d’implantation (Zone A bis, A et B1) à un montant maximum par m² défini par la loi :

           – Zone A bis : 16,83 € / m²

           – Zone A : 12,50 € / m²

           – Zone B1 : 10,07 € / m²

  • CM (coefficient multiplicateur) : il a pour but de modérer le loyer par rapport à la surface pondérée c’est à dire de majorer le loyer des faibles surfaces (< 63 m²) et de diminuer celui des surfaces importantes (> 63 m2). Il se calcule de la manière suivante et doit être arrondi à la deuxième décimale la plus proche sans pouvoir excéder 1,2 : CM (coefficient multiplicateur) = 0,7 + (19 / SP)

Plafonds des revenus des locataires

Les ressources du ou des locataires sont également plafonnées. Ce plafond est fixé chaque année par décret. Il est calculé sur le revenu fiscal de référence de l’année N-2 et varie selon la zone d’implantation du logement. Pour 2018, le plafond des ressources est le suivant :

Composition du foyer

Zone A bis

Zone A

Zone B1

Personne seule

37 126 €

37 126 €

30 260 €

Couple

55 486 €

55 486 €

40 410 €

Pers. seule / couple +1

72 737 €

66 699 €

48 596 €

Pers. seule / couple +2

86 843 €

79 893 €

58 666 €

Pers. seule / couple +3

103 326 €

94 579 €

69 014 €

Pers. seule / couple +4

116 268 €

106 431 €

77 778 €

Majoration/pers. à charge à partir de la 5ème pers.

+ 12 954 €

+ 11 859 €

+ 8 677 €

La défiscalisation

L’économie d’impôt est de 12%, 18% ou 21% sur respectivement 6, 9 ou 12 ans et se calcule sur le montant de l’ investissement. Pour un investissement de 300000 €, l’économie d’impôt est donc de 63 000 € sur 12 ans, soit 6 000 € par an pendant 9 ans, puis 3000 € par an pendant 3 ans La loi autorise jusqu’à 2 opérations d’investissement par an pour un seul et même contribuable, dans la limite de 300 000 €. La défiscalisation maximum ne peut dépasser 10 000 € par an en raison de la loi de finance 2013 plafonnant les niches fiscales dont fait partie la loi Pinel. Enfin, le prix d’acquisition du logement est plafonné à 5 500 € / m². Il est toujours possible d’investir dans un bien plus cher mais l’économie d’impôt n’agira que dans la limite de ce plafond. Pour connaître l’assiette de calcul de la défiscalisation sur un bien dépassant le plafond, il suffit de multiplier la surface pondérée du logement par 5 500 €.

Le financement

La loi Pinel permet l’acquisition du logement sur fonds propres ou au travers d’un prêt immobilier. Dans la seconde hypothèse, il est possible, si l’endettement du ou des investisseurs le permet, de financer l’opération sans aucun apport. Cette solution peut être particulièrement avantageuse car elle permet de déduire l’intégralité des intérêts d’emprunts (réduction d’impôt supplémentaire par rapport à la défiscalisation Pinel).

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